HOTEL en VENTA para Cohousing Senior. ÁVILA-El Fresno

El Hotel San Miguel del Valle Amblés se encuentra situado en la Calzada Ávila -Niharra s/n de la localidad de El Fresno (Ávila).
La parcela ocupa una superficie topográfica de 14.400 m2 y 2.711 m2 construidos en suelo rústico con autorización de uso por la Comisión Territorial de Urbanismo de la Junta de Castilla y León.

Normativa urbanística de aplicación: Normas Urbanísticas Municipales de El Fresno, aprobadas definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Ávila en su sesión del 27/12/02, y adaptadas por lo tanto a la Ley de Urbanismo de Castilla y León (Ley 5/99, de 8 de Abril). Son las parcelas catastrales 05076A503002030001DS y 05076A503002030000SA. La edificabilidad máxima no está consumida ya que en nuestro caso no se fija en usos autorizables.

Se configura el edificio siguiendo la tipología de los cortijos o caseríos que se encuentran en las dehesas de esta zona de la provincia. De este modo tenemos cuatro edificios:

- Un edificio principal con 785m2 y con capacidad total para 190 personas y destinado en su planta sótano a instalaciones, almacén, sala de reuniones, zona de lavandería y aseos para personal.
En planta baja bar-restaurante (con barra, mesa cafetera, zona de lavado, lavavasos, cámaras, ordenador, TV, altavoces, splits de aire frio y caliente, chimenea), cocina (totalmente equipada que cuenta con armario snack, timbres fríos y calientes, zona de preparación, horno rational, 6 fuegos, sistema de extracción, freidoras, plancha, zona de lavado, lavavajillas, máquina de hielo, puerta antincendios y montacargas que da servicio a las 3 plantas del edificio principal. Cuenta con entrada independiente y ventilación natural y forzada. Tiene memoria de autocontrol actualizada), baños públicos( masculino, femenino y para personas con movilidad reducida) Y destinado en su planta primera a salón con almacén completamente equipado, con splits de aire frio y caliente.
Todas las plantas estás comunicadas con un montacargas. La entrada a este edificio es a través de una plaza porticada.

- Dos edificios laterales perpendiculares al edificio principal, de una y dos plantas. Los de dos plantas tienen en su planta baja un vestíbulo, tres habitaciones con baño incorporado y un cuarto de limpieza; en su planta primera se proyectan igualmente tres dormitorios con baño completo independiente incorporado a cada uno de ellos y un vestíbulo donde desembarca la escalera. Los edificios de una sola planta están compuesto por habitaciones independientes con un baño y un cortavientos de acceso desde el exterior.

- Y por último, un edificio donde se ubica la recepción y dos dormitorios con un estar para el personal de servicio.

Algunas zonas de los edificios disponen en planta baja de porches, de forma que pueda disponerse de una zona de estancia exterior, para aprovechar en épocas del año calurosas o templadas.
La ocupación del resto de la parcela se completa con un acceso y aparcamiento para vehículos en la parte posterior de la misma.
Entre la valla de cerramiento de parcela que linda con el vial de acceso y el de recepción se ubica una zona de recreo con una piscina.

Instalaciones:
-Sala de calderas independiente: cuenta con 6 calderas de condensación instaladas en cascada para maximizar su rendimiento y dos depósitos de acumulación. Cuenta con un sistema de ACS con placas solares y sistema de acumulación. Con sistema de recirculación para todo el hotel. Todo controlado por una centralita.
-Zona de placas solares y depósito de propano: zona separada y vallada donde se sitúan ambos.
-Zona de piscina: (con memoria de autocontrol actualizada) Piscina: al aire libre, está dentro de un recinto vallado con acceso cerrado con llave, y cuenta con ducha antes de entrar al vaso. Dimensiones: 13,34x7,20m y una altura de 1,05 m en la zona menos profunda y 1,85 m en la zona de más profundidad. Tiene 96,05 m2. Con sistema de rebosadero perimetral exigido por la normativa de Castilla y León. Con zona de césped para tomar el sol. Puesto de socorrismo: dotado con agua corriente, camilla y botiquín, desde el que se ve completamente el vaso. Dos aseos (uno por sexo). Zona de maquinaria piscina: zona separada y vallada que cuenta con cuarto para depuradora y demás maquinaria necesaria para el funcionamiento de la piscina y riego de los jardines (sistema por goteo).
-Zona de grupo electrógeno y transformador: zona separada y vallada donde se sitúa un generador programado para que funcione en caso de falta de suministro y centro de transformación.
-Zona de aparcamiento: para check in en recepción.
-Domótica: Todo el sistema de calefacción y luces (todas de bajo consumo) está sectorizado y controlado por un sistema informático para minimizar los costes.
-Internet de banda ancha con conexión wifi con cobertura en toda la finca.
-Protección contra incendios: Todas las estancias están dotadas de sensores de humos, centralita antiincendios, hidrantes y bies.
-Conexión permanente con central de seguridad.
-Zona de jardines con más de 300 especies y con frutales y con posibilidad de huerto.

Arquitectura:
En el complejo las cubiertas están realizadas con vigas de madera certificada y ripia canteada sin cepillar, el tejado, autoventilado, de teja árabe de barro producida en la zona, con cámara de ventilación interna para regulación de temperatura exterior y aislamiento de 8cm de poliestireno expandido de alta densidad, consiguiendo una climatización natural, suponiendo esto no ser necesario el uso de aparatos de aire acondicionado en verano y anticarámbanos en inverno en ninguna de las habitaciones. En todos los paramentos tanto exteriores como interiores de todo el complejo se han realizado con revocos de estuco a base de cal y arenas de la zona coloreados con pigmentos naturales de óxidos al estilo tradicional del uso de la cal que consigue, aparte de una estética de colores tierra, la traspiración de las paredes evitando condensaciones y consiguiendo el mantenimiento térmico por su excelente inercia térmica. El forjado sanitario dispone de múltiples conductos de ventilación que salen al exterior en las zonas ajardinadas y a su vez otros conductos que comunican con todas las habitaciones que disponen de una rejilla de apertura regulada, consiguiendo una climatización natural, que junto con el sistema de ventilación del tejado, mantienen una temperatura óptima con un ahorro energético muy importante. Además de lo comentado, la climatización del complejo se resuelve con paneles solares térmicos para el agua caliente sanitaria, chimeneas de leña en recepción y edificio principal y calderas de propano para complementar. Y para minimizar la pérdida de calor, los edificios son compactos con una superficie de cerramientos, techos y ventanas bajas en relación con el volumen que contienen, con la zona interior enfoscada con revocos de cal, debidamente aislados con poliestireno expandido y cámara con tabicón, a su vez revocados con estucos de cal. Asimismo, el grosor de los muros, de uno y dos pies, favorece la inercia térmica y el aislamiento acústico.
Tanto las habitaciones como los baños de cada una de ellas tienen iluminación y ventilación natural, ya que todos tienen ventana al exterior, todas cuentan con plato de ducha para minimizar el consumo del agua, y determinadas habitaciones están adaptadas para personas con movilidad reducida. Las cubiertas se resuelven siempre como cubiertas a dos, tres y cuatro aguas. Se intenta además enlazar los faldones de los diferentes alojamientos, con el fin de evitar el mayor número de encuentros. En el caso del edificio principal, se cubre con distintas cubiertas a distintos niveles, para acentuar su carácter de elemento unitario y preminente dentro del edificio. Por otra parte, la agrupación de los alojamientos se realiza de forma escalonada para facilitar el soleamiento de todos ellos durante el mayor número de horas del día en cualquier época del año. Todas las ventanas del complejo están confeccionadas con rotura de puente térmico, persianas con aislamiento y cristales tipo climalit, condiciones que mejoran la estabilidad térmica. Además están dotadas de mosquiteras para evitar el uso de insecticidas u otros productos dañinos para el medioambiente.

Infraestructuras y conservación:
Año construcción: 2011. Abastecimiento de agua: SI. Red propia: concesión de la Confederación Hidrográfica del Duero. Red de saneamiento: SI. Conexión al colector municipal de La Colilla. (Ávila) Red de electricidad: Sí. Centro de Transformación y generador. Alumbrado público: Si. Pavimentación: Si. Red telefónica e internet: Aérea. Red de gas: Sí. Instalación de depósito de propano. Recogida de basuras: SI. Municipal. Grado de conservación estimado de las infraestructuras: Alto. En funcionamiento. Registro de Empresas y Actividades Turísticas H-AV-193 con la siguiente clasificación: Grupo Primero, Modalidad: Hotel, Régimen de explotación: general.

Red asistencial:
Centros Hospitalarios próximos: en El Fresno y en Ávila.

Red comercial:
Suficiente (Ávila).

Equipamiento escolar:
Todos los niveles. El Fresno y Ávila.

Equipamiento lúdico: Suficiente. El Fresno y Ávila.

Instalaciones deportivas: Suficiente. El Fresno y Ávila

Instalaciones religiosas: Suficiente. El Fresno y Ávila

Zonas verdes: Sí.

Comunicaciones y Accesibilidad: Red urbana. Aparcamientos: Si. Red de autobús: Interurbana. Ferrocarriles: Estación en Ávila. Aeropuerto: Madrid.  

El precio de venta del Hotel San Miguel del Valle Amblés para su conversión en Cohousing Senior es de 3.200.000€ negociables.

Y se puede plantear en 3 escenarios para su conversión en Viviendas Colaborativas / Cohousing:

- Escenario 1: Reforma del conjunto existente para su conversión en 38 unidades de viviendas colaborativas / Cohousing.

- Escenario 2: Reforma y Ampliación del conjunto existente, mediante la construcción adicional de 14 unidades de vivienda independientes dentro de la finca, dado que no se ha utilizado toda la edificabilidad existente en la misma.

- Escenario 3: Reforma y Ampliación del conjunto existente mediante la construcción adicional de 14 unidades de vivienda independientes dentro de la finca dado que no se ha utilizado toda la edificabilidad existente en la misma, y adquisición de la parcela colindante para su uso como parking y zonas de recreo.

Escenario 1º:
Del total edificado obtendríamos tras la reforma (sin contar porches, vestíbulos, cortavientos ni recibidores): 12 viviendas de una sola planta de 26,5 m2 cada una. 12 apartamentos situados en planta baja y primera compuestos de 1 habitación y una zona de estar de 45 m2 cada uno. 12 estudios o viviendas situados en planta baja y primera con superficies que van desde los 19 m2 perfecto para una persona, a los 38 m2 para una pareja. 2 viviendas con un total de 127m2 convirtiendo el edificio de recepción. Por tanto tendríamos un total de 38 unidades para su venta. La reforma que supondría consiste básicamente en instalación de salvaescaleras en los edificios de 2 plantas, pues en el edificio principal se puede convertir el montacargas actual en un ascensor que comunica las 3 plantas del edificio, y otras reparaciones para que las viviendas sean accesibles.
El coste se estima en 286.597,21€ incluido urbanización, arquitectos, licencias, impuestos y tasas, comercialización, gastos financieros y otros y beneficio industrial.

Escenario 2º:
Del total edificado, obtendríamos tras la reforma: 38 unidades (ver escenario 1). Y dado que la edificabilidad no se ha agotado se podrían construir 14 módulos nuevos de una planta repartidos entre la zona actual de aparcamiento y la zona de la piscina. Por tanto tendríamos un total de 52 unidades en el complejo para su venta. En este escenario se realizaría la reforma planteada en el escenario 1 y se construirían además los 14 módulos nuevos, con un coste estimado de 820.147,13€ incluido urbanización, arquitectos, licencias, impuestos y tasas, comercialización, gastos financieros y otros y beneficio industrial.

Escenario 3º:
Se plantea este tercer escenario dado que al adquirir la parcela colindante y adecuarla para aparcamiento y usos recreativos, el cliente final puede encontrar más atractivo y amplio el complejo. Del total edificado obtendríamos tras la reforma: 38 unidades (ver escenario 1). Y dado que la edificabilidad no se ha agotado se podrían construir 14 módulos nuevos de una planta repartidos entre la zona actual de aparcamiento y la zona de la piscina. Por tanto tendríamos un total de 52 unidades. El coste aproximado sería de 974.000€ incluido urbanización, arquitectos, licencias, impuestos y tasas, comercialización, gastos financieros y otros y beneficio industrial.

El precio medio por metro cuadrado de unidad de convivencia, esto es, de las viviendas de los principales Cohousing Senior que hemos valorado en España, asciende a 2.572,21€ que ha pagado cada uno de los residentes para acceder a este tipo de vivienda, y el precio medio asciende a 116.472,44€ por una vivienda con todos los servicios inherentes.

Escenario 1: el precio del hotel + la reforma supondría =3.200.000€+ 286.597,21€ = 3.486.597,21€.
(Y hacerlo desde cero: 116.472,44€*38 viviendas= 4.425.952,77€)

Escenario 2: el precio del hotel + la reforma y ampliación supondría =3.200.000€+ 820.147,13€ = 4.020.147,13€.
(Y hacerlo desde cero: 5.578.303,49€)

Escenario 3: el precio del hotel + la reforma y ampliación supondría =3.200.000€+ 974.617,60 = 4.174.617,6€.
(Y hacerlo desde cero: 5.578.303,49€)

Siempre que hablamos de un cohousing senior hablamos de comunidad. El cohousing no es un edificio, no es una residencia, no es una vivienda. Es una comunidad. Una comunidad de personas mayores con ciertas características y prioridades en común.
El hotel San Miguel del Valle Amblés es el lugar idóneo para este tipo de comunidad, dada su ubicación, el hecho de estar ya construído, y los servicios que ofrece.

Una vez adquirido el hotel, se ha estimado que el coste de los servicios por persona al mes con todo incluido (gastos de personal, gastos de personal médico, consumos de agua, luz y calefacción, comida y otros necesarios) estaría en 498€/mes.